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O que faz um engenheiro de avaliações?

Principal função é atribuir valor a um bem, a partir de um conjunto de conhecimentos específicos e metodologia científica. Formação técnica, vivência de mercado e habilidade com matemática e inferência estatística são requisitos importantes

Publicado em: 06/07/2022

Texto: Eric Cozza

foto de uma mulher de terninho e segurando uma pasta em frente a uma casa
Discussão judicial entre engenheiros, arquitetos e corretores de imóveis sobre quais profissionais podem realizar avaliações de imóveis persiste há vários anos (Foto: Shutterstock)

Um conjunto de conhecimentos técnico-científicos especializados, aplicados à avaliação de bens. Assim pode ser definida, de forma bastante resumida, a engenharia de avaliações.

Desde a promulgação da Lei de Terras no Brasil, em 1850, frações do território nacional passaram, oficialmente, a constituir reserva de valor, ou seja, um patrimônio capaz de gerar ganhos financeiros, tanto com a locação para terceiros quanto com a própria valorização em si.

Por isso, a engenharia de avaliações é uma atividade de grande relevância para diferentes agentes do mercado imobiliário, tais como bancos e entidades de crédito, compradores e vendedores de imóveis, investidores seguradoras, incorporadoras, construtoras, instâncias governamentais, órgãos públicos e, em especial, para o Poder Judiciário.

QUEM PODE ATUAR

A atividade não se resume, porém, aos imóveis urbanos. Inclui também as propriedades rurais, empreendimentos, máquinas, equipamentos, instalações, bens industriais, recursos naturais e ambientais e patrimônios históricos. Tudo isso está previsto na NBR 14653 – Avaliação de Bens, cuja primeira parte define as metodologias e parametrizações utilizadas nos laudos e pareceres de avaliação mercadológica.

Existe uma discussão, judicializada há vários anos, entre engenheiros, arquitetos e corretores de imóveis, sobre quais profissionais podem realizar avaliações de imóveis. O Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci) defende a competência dos corretores para elaborar pareceres técnicos.

De outro lado, o Confea (Conselho Federal de Engenharia e Agronomia) argumenta que a vistoria física de imóveis públicos e privados para a avaliação dos bens deve ter laudo subscrito por engenheiro, arquiteto ou engenheiro agrônomo. O CAU-BR (Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Brasil) segue a mesma linha.

Há casos específicos que as normas técnicas não conseguem abranger, mas é muito importante conhecê-las: tanto as da ABNT quanto do Ibape
Enga Stella Marys Della Flora, coordenadora da Divisão Técnica de Engenharia Diagnóstica do Instituto de Engenharia

Cursos específicos

Polêmicas à parte, são necessárias algumas habilidades e competências para os profissionais que desejam atuar na área. Afinal, como costumava dizer o autor do livro Engenharia Legal e de Avaliações, Sérgio Antonio Abunahman, “a engenharia de avaliações é um trabalho técnico-científico que ultrapassa qualquer sentimento pessoal do avaliador, tendo que refletir as tendências do mercado imobiliário”.

Existem vários cursos livres e de pós-graduação voltados especificamente para a engenharia de avaliações. Vários deles são organizados pelas seções estaduais do Ibape (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia). Veja abaixo algumas opções:

OPÇÕES DE PÓS-GRADUAÇÃO, CURSOS E CERTIFICAÇÃO EM ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES

Ibape Nacional – Certificação Profissional em Engenharia de Avaliações
INBEC – Especialização em Avaliações e Perícias de Engenharia
PUC-Rio – Perícias Judiciais, Engenharia Legal e de Avaliações
Universidade Mackenzie – Perícias de Engenharia e Avaliações

COMPETÊNCIAS E HABILIDADES DO ENGENHEIRO DE AVALIAÇÕES

Mas quais são, afinal, os principais requisitos exigidos desse profissional? Confira habilidades e competências necessárias para a função.

1) Formação técnica

“Conhecimento de edificações é fundamental para avaliar a qualidade dos materiais empregados, verificar se a estrutura foi bem projetada e executada e checar os procedimentos de manutenção”, afirma o Eng. Tito Lívio Ferreira Gomide, diretor do Gabinete de Perícias Gomide. “Não basta simplesmente olhar a área e a metragem quadrada”, completa. Portanto, a formação em engenharia, arquitetura ou agronomia (a depender do bem a ser avaliado) costuma ser bastante valorizada pelos contratantes.

O profissional não pode depender exclusivamente da análise das amostras para realizar a avaliação. É preciso conhecer as características da região e estar antenado com o momento e as tendências do mercado
Eng. Tito Lívio Ferreira Gomide, diretor do Gabinete de Perícias Gomide 

2) Conhecimento de normas técnicas

A NBR 14653 – Avaliação de Bens é relevante, pois determina as metodologias empregadas nos laudos e pareceres de avaliação. “Há casos específicos que as normas técnicas não conseguem abranger, mas é muito importante conhecê-las: tanto as da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), quanto do Ibape (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia) e, em São Paulo, da Cajufa (Centro de Apoio aos Juízes das Varas da Fazenda Pública da Capital)”, afirma a Enga Stella Marys Della Flora, coordenadora da Divisão Técnica de Engenharia Diagnóstica do Instituto de Engenharia.

3) Conhecimento de mercado

Só a bagagem técnica, porém, não basta. “O profissional não pode depender exclusivamente da análise das amostras (imóveis semelhantes localizados em regiões de valorização imobiliária similar) para realizar a avaliação, opina Gomide. “É preciso conhecer as características da região e estar antenado com o momento e as tendências do mercado”, completa. Evidente que, neste caso, há variações relevantes de acordo com o que está sendo avaliado: imóveis urbanos ou rurais, empreendimentos, máquinas, equipamentos, instalações, bens industriais, recursos naturais e ambientais e patrimônios históricos. Tal variedade de bens gera, inclusive, a existência de profissionais especializados.

4) Habilidade com matemática e inferência estatística

Há uma série de metodologias aplicadas à avaliação de imóveis como, por exemplo, o método comparativo direto de dados de mercado, o involutivo, da renda e o evolutivo. “O conhecimento de matemática é importante, pois muitas vezes serão utilizados recursos de inferência estatística e regressão linear nas avaliações”, afirma Gomide. Vale a pena pesquisar cursos específicos sobre tais metodologias, tanto para identificar o valor do bem, frutos e direitos, quanto para calcular o custo de um imóvel.

As pessoas também perguntam: O que são vícios construtivos ocultos?

5) Gosto pela literatura técnica da área

A principal ferramenta do engenheiro de avaliações é o conhecimento e as metodologias que ele emprega ou desenvolve para realizar o seu trabalho de forma confiável e embasada. Como não há uma formação específica, os avaliadores costumam buscar referências na literatura técnica, que possui uma boa quantidade e variedade de títulos no Brasil. Veja abaixo alguns dos livros mais reconhecidos pelos profissionais da área.

LIVROS DE REFERÊNCIA EM ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES

Avaliação de Imóveis – Luiz Carlos Berrini
Engenharia de Avaliações – José Carlos Pellegrino (coordenação)
Engenharia Legal e de Avaliações – Sérgio Antonio Abunahman
Engenharia de Avaliações: Uma Introdução à Metodologia Científica – Rubens Alves Dantas
Avaliação de Aluguéis: Imóveis Urbanos – Mônica D´Amato e Nelson Roberto Pereira Alonso

Além desses, há outros autores importantes, que vale a pena conhecer e pesquisar, como Milton Candeloro, Ernesto Whitaker, Carlos Augusto Arantes, Manuel Gonçalo Alcázar Molina, Celso Aprigio Guimarães Neto e José Fiker, entre outros.

Carreira: qual é a sua sugestão de tema para o nosso espaço dedicado aos profissionais de Engenharia Civil, Arquitetura e Construção?

Colaboração técnica

Tito Lívio Ferreira Gomide – Engenheiro civil, bacharel em Direito e perito criminal. Atua como perito de engenharia e criminalística desde 1979, além de professor, conferencista e autor de inúmeros artigos e livros, tais como “Engenharia Diagnóstica em Edificações” e “Inspeção Predial Total”. É diretor do Gabinete de Perícias Gomide.
Stella Marys Della Flora – Mestre e bacharel em engenharia civil. Pós-graduada em engenharia diagnóstica, patologia e perícias na construção civil. Coordenadora da Divisão Técnica de Engenharia Diagnóstica do Instituto de Engenharia. É sócia e atua nas áreas técnica e acadêmica do Gabinete de Perícias Gomide.