O que faz um analista de incorporação?

Profissional deve mesclar conhecimentos sobre mercado imobiliário, princípios de análise econômico-financeira e aspectos técnicos, jurídicos e de licenciamento de empreendimentos

Publicado em: 26/07/2022

Texto: Eric Cozza

foto de uma mulher com roupas sociais caracterizada como analista de incorporação
Sofisticação crescente do mercado de real estate no Brasil tem exigido maior qualificação de profissionais da área imobiliária, como os analistas de incorporação (Foto: Shutterstock)

Imagine um profissional que deve conhecer todo o fluxo de incorporação, desde os estudos de análise econômico-financeira (ou viabilidade, como se diz no mercado), a análise de terrenos, a formatação do produto imobiliário, passando pelo licenciamento e aprovações, a etapa de construção até a entrega dos empreendimentos e o pós-obra. Esse é o mundo do analista de incorporação.

Claro que ele não é responsável por todas essas etapas. Em boa parte das situações, atua apenas como apoio e interage com outros profissionais especializados em pontos específicos de todo o fluxo.

O escopo da função também depende muito do porte e das características de cada incorporadora. Companhias grandes costumam subdividir a área em várias partes e os profissionais acabam sendo alocados para funções mais especializadas. Nas menores, o analista acaba acumulando tarefas.

Em todos os casos, entretanto, a função é essencial para o sucesso do negócio. É a partir das informações coletadas por analistas de incorporação, sob a supervisão de profissionais mais experientes, que os empresários tomam decisões de investimento. Eventuais erros ou omissões podem ser fatais. De outro lado, os acertos podem resultar em grandes negócios para a empresa.

Equipes que mesclam profissionais com diferentes formações, de perfis complementares, são interessantes, pois tratamos questões de naturezas distintas
Enga Liliane Soares Martins de Vasconcellos, gerente de contratos e incorporações Imobiliárias no Grupo Patrimar

FUNÇÕES DE UM ANALISTA DE INCORPORAÇÃO

Veja abaixo algumas atribuições genéricas desse profissional – lembrando sempre que o escopo varia muito, dependendo das características de cada incorporadora:

• Apoio na análise para aquisição de novas áreas e elaboração de apresentações, incluindo EVTL (Estudo de Viabilidade Técnica e Legal);
• Análise de riscos e qualidade de investimento em empreendimentos imobiliários e estratégias para a viabilização do negócio até a finalização;
• Acompanhamento dos processos para aprovação legal e licenciamento dos empreendimentos nos órgãos competentes (municipal, estadual e federal), regularização de terrenos e registros em cartório;
• Gestão dos cronogramas dos empreendimentos, visando garantir o cumprimento dos prazos estabelecidos;
• Interface com demais times para desenvolvimento dos produtos e comercialização dos empreendimentos;
• Documentação para obtenção de ‘habite-se’ e instituição de condomínio;
• Apoio às áreas jurídica, administrativa e de crédito imobiliário;
• Acompanhamento e apoio para a elaboração de material de vendas;
• Obtenção de alvará de funcionamento para estande de vendas.

FORMAÇÃO ACADÊMICA

Como não existe curso superior específico, não há grandes restrições para profissionais com diferentes formações. A maioria costuma ser composta por engenheiros civis e arquitetos.

Há também advogados, administradores e economistas. “Equipes que mesclam profissionais com diferentes formações, de perfis complementares, são interessantes, pois tratamos questões de naturezas distintas”, afirma Liliane Soares Martins de Vasconcellos, gerente de contratos e incorporações Imobiliárias no Grupo Patrimar.

Há no mercado opções de cursos livres, de extensão universitária, de pós-graduação e MBAs específicos. Veja abaixo alguns exemplos, com diferentes objetivos e cargas horárias.

CURSO ESCOLACARGA HORÁRIA
MBA – Real Estate Economia Setorial e Mercados

Poli/Integra – Escola Politécnica da Universidade de São Paulo
420 h
Pós-graduação Negócios do Mercado Imobiliário – Real Estate

FIA Business School
380 h
Incorporação Imobiliária

Unisecovi
117 h
Investimentos no Mercado ImobiliárioInsper
24 h

Incorporações Imobiliárias – Documentos, garantias e principais instrumentos contratuais

ABECIP Educação

16h
Desenvolvimento de Empreendimentos Imobiliários Residenciais
FDTE / NRE-Poli-USP

10h
Não adianta apenas trabalhar em uma boa concepção do produto, sem saber se a conta vai fechar e sem prever diferentes cenários de riscos
Enga Paola Torneri Porto, sócia na DPROP Desenvolvimento Imobiliário e na Inovare Consulting

COMPETÊNCIAS E HABILIDADES DO ANALISTA DE INCORPORAÇÃO

O mercado brasileiro está cada vez mais sofisticado, principalmente após a abertura de capital de algumas grandes companhias do setor, partir da segunda metade da década de 2000. Mas, afinal, quais são hoje os principais requisitos necessários, pretendidos pelos contratantes, para os analistas de incorporação?

1) Capacidade de análise econômico-financeira

Nem todos os analistas se envolvem diretamente com o que o mercado costuma chamar de estudo de viabilidade de incorporação imobiliária. Mas pode-se dizer que é uma das atribuições centrais: abastecer executivos mais graduados, o comitê de investimento ou o próprio empresário incorporador com diferentes dados e análises econômico-financeiras sobre a qualidade e os riscos do investimento em empreendimentos imobiliários. “Não adianta apenas trabalhar em uma boa concepção do produto, sem saber se a conta vai fechar e sem prever diferentes cenários de riscos”, alerta a Enga Paola Torneri Porto, sócia na DPROP Desenvolvimento Imobiliário e na Inovare Consulting. O conhecimento de matemática financeira e a habilidade com planilhas Excel ou sistemas específicos, como o Viabil, costuma ser valorizada pelos contratantes.

É um profissional com uma visão completa do ciclo, que deve saber, por exemplo, opinar sobre o produto ideal para cada terreno, o preço de venda e, ao mesmo tempo, promover a interlocução com o time de engenharia
Eng. Tellio Totaro Jr., superintendente de incorporação da EZTEC

2) Relacionamento e interlocução com diferentes áreas

Por se relacionar com diferentes áreas (técnica, administrativa-financeira, novos negócios, jurídico, crédito imobiliário, marketing, vendas etc.), o profissional deve ter uma boa capacidade de comunicação e interlocução pessoal. Precisa entender o suficiente de cada uma dessas especialidades para conseguir contribuir em todas as etapas do fluxo de incorporação. Caso não tenha paciência, flexibilidade e empatia pelos colegas ou prestadores de serviços, tal gestão pode se tornar complicada. “Tem que saber transitar entre os diferentes times, saber ouvir e também colocar as próprias opiniões, pois se trata de um trabalho em equipe”, ressalta Paola.

3) Licenciamento e aprovação de empreendimentos imobiliários

É uma das partes mais críticas do trabalho. O cipoal de legislações que se sobrepõem em diferentes níveis (municipal, estadual e federal) e as particularidades de aprovação e licenciamento em cada localidade tornam a tarefa central. Um pequeno detalhe, por vezes, pode emperrar um enorme esforço realizado pela empresa. Por isso, algum conhecimento jurídico, experiência com trâmites junto ao Poder Público e uma boa dose de paciência para lidar com assuntos complexos e burocráticos são requisitos importantes.

4) Visão holística, mas com atenção aos detalhes

Conhecer todo o fluxo de incorporação imobiliária é algo valioso para o analista. “É um profissional com uma visão completa do ciclo, que deve saber, por exemplo, opinar sobre o produto ideal para cada terreno, o preço de venda e, ao mesmo tempo, promover a interlocução com o time de engenharia”, afirma o Eng. Tellio Totaro Jr., superintendente de incorporação da EZTEC. “Dependendo do porte da empresa e a forma como se organiza, há possibilidade de atuar com um perfil mais de gestão do empreendimento, como se fosse um dono do negócio”, completa.

Mesmo com esse perfil generalista, o analista deve estar atento a todos os detalhes, pois um pequeno deslize na documentação, um entrave no licenciamento ou um atraso na entrega devido a um problema técnico na obra pode ser a diferença entre lucro e prejuízo para a incorporadora.

5) Noções técnicas de projeto e execução de empreendimentos

O conhecimento técnico de engenharia civil e arquitetura não é mandatório para a função, mas vai facilitar alguns trabalhos, especialmente aqueles relacionados às áreas de projeto e execução das obras. “Trabalhei oito anos ligado à engenharia antes de entrar na incorporação e isso me permite interagir com o time técnico com mais embasamento”, afirma Totaro Jr. Paola aponta também a maior facilidade na formatação do produto. “O conhecimento sobre determinados materiais ou sistemas construtivos pode apoiar eventuais decisões que, se deixadas para o pessoal de obra, podem ser pautadas por critérios estritamente técnicos ou de custo”, opina a engenheira.

As pessoas também perguntam: Como se tornar um bom orçamentista de obras?

6) Conhecimento sobre o mercado imobiliário e a concorrência

Aprovações legais, licenciamentos, registros, análises técnicas ou estudos econômico-financeiros só existem para embasar, equalizar ou autorizar as necessidades de um componente central em qualquer negócio: o mercado. Conhecer as nuances de cada região, cidade ou bairro no qual a incorporadora vai atuar é fundamental para os profissionais da área, sob risco de se limitarem a uma ótica teórica, desvinculada da prática, do mundo real.

“É importante saber como atuam os concorrentes, que tipo de planta costumam adotar, as soluções de produto, como estão vendendo, as características do plantão e até a campanha publicitária”, recomenda Totaro Jr. “O analista deve ser movido pela curiosidade e ter a iniciativa de correr atrás de informações capazes de torná-lo um profissional mais completo e, portanto, com mais chance de se destacar no mercado”, conclui o superintendente de incorporação da EZTEC.

Carreira: qual é a sua sugestão de tema para o nosso espaço dedicado aos profissionais de Engenharia Civil, Arquitetura e Construção?

Colaboração técnica

Liliane Soares Martins de Vasconcellos – Engenheira civil com experiência nas áreas de incorporação, empreendimentos, orçamento, carteira de cobrança, crédito imobiliário, contratos, gestão de qualidade, atendimento ao cliente, contas a pagar, contas a receber e tesouraria. Gerente de contratos e incorporações Imobiliárias no Grupo Patrimar.
LinkedIn: Liliane Soares Martins de Vasconcellos
Paola Torneri Porto – Engenheira civil com mestrado pela Escola Politécnica da Universidade de São Paulo, especialização em gestão de projetos pela Fundação Vanzolini/USP e doutorado em real estate também pela Poli-USP. Professora no MBA – Real Estate Economia Setorial e Mercados, da Poli-Integra, é pesquisadora pelo Núcleo de Real Estate da Poli-USP. Atuou na empresa de consultoria francesa Altran Technologies, na Takaoka Desenvolvimento Imobiliário e na gestora de investimentos VBI Real Estate. Hoje é sócia-diretora na Inovare Consulting e na DPROP Desenvolvimento Imobiliário.
LinkedIn: Paola Torneri Porto
Tellio Totaro Jr. – Engenheiro civil formado pela FEI (Faculdade de Engenharia Industrial), possui pós-graduação em administração e negócios. Superintendente de incorporação da EZTEC, trabalhou na gestão de grandes lançamentos imobiliários, como o EZ Parque da Cidade e o Air Brooklin. Foi diretor de incorporação e comercial na Patrimônio D.I. e gerente de negócios, regional e de terrenos da Cyrela.
LinkedIn: Tellio Totaro Jr.