Reformas em condomínios: considerações práticas

Eng. Me. Jerônimo Cabral P. Fagundes Neto, mestre em Habitação pelo IPT

Publicado em: 25/11/2021

Texto: Redação AECweb/e-Construmarket

Coordenação técnica: Adriana Camargo de Brito
Comitê de revisão técnica: Adriana Camargo de Brito, Cláudio Vicente Mitidieri Filho, José Maria de Camargo Barros, Luciana Oliveira e Maria Akutsu
Apoio editorial: Cozza Comunicação

Reformas em condomínios
(Foto: Serjunco/Shutterstock)

25/11/2021 | 10h20 - As exigências técnicas e legais vigentes, os cuidados inerentes à administração condominial frente às determinações para o andamento regular das obras de reforma, inclui, essencialmente, a análise do “Plano de Reforma” fornecido pelo proponente da reforma em observância à ABNT NBR 16.280 – Reforma em edificações – Sistema de gestão de reformas – Requisitos.

As responsabilidades envolvidas, aliadas à carência de informações e apoio técnico no dia a dia do gestor predial, requerem um esclarecimento complementar, visando o bom direcionamento do assunto, para permitir uma atuação adequada do gestor predial, para que a obra de reforma seja liberada, e transcorra dentro de parâmetros previsíveis em consonância com a citada norma. Isso requer a análise prévia de toda a documentação correspondente à obra e também abrange as reformas que se desenvolvem no âmbito das áreas comuns.

Dessa forma, pretende-se elucidar o tema ao chamar atenção para alguns itens fundamentais que merecem ser tratados com propriedade, que consideram os requisitos gerais normativos, além dos cuidados e ações a serem observadas, antes, durante e após as reformas. Alerta-se para as responsabilidades inerentes às funções exercidas pelo gestor ou administrador predial e as consequências decorrentes em caso de negligência, ocorrência de acidentes ou incidência de perda de desempenho.

A norma NBR 16.280 indica o ordenamento das ações exigíveis a serem regularmente impostas ao proponente da reforme e/ou demais intervenientes interessados ou envolvidos com as reformas, à medida que a mesma organiza o passo a passo para que as obras de reforma transcorram dentro de parâmetros regulares, agora regulamentados.

Requisitos para a gestão da reforma – Organização de diretrizes

Um item importante que deve ser considerado na gestão das reformas refere-se à atribuição profissional exigível do “profissional habilitado”, apto para elaborar o Plano de Reforma. Note que o mesmo deve ser elaborado, exclusivamente por engenheiros ou arquitetos, respectivamente e devidamente registrados junto aos respectivos conselhos profissionais regionais – CREA (Conselho de Engenharia e Agronomia) ou CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo) –, onde a obra de reforma for realizada. Caberá ao responsável tanto pelo projeto ou quanto pela execução da obra, apresentar a descrição de impactos nos sistemas, subsistemas, equipamentos da edificação, e encaminhar o Plano de Reforma ao responsável legal da edificação, em comunicado formal, para ciência e liberação, antes do início da obra de reforma.

Responsabilidade Técnica e escopo da reforma

O gestor predial deve exigir do proponente da reforma a apresentação da ART ou RRT para o projeto e para a execução da obra. Destaca-se que são serviços independentes e devem ser tratados como tal, incluindo o escopo do serviço e, preferencialmente, vinculado a um “contrato”.

O contrato deve ser claro e abrangente, de forma a detalhar, contemplar o objeto, o objetivo, o escopo de trabalho com a descrição da qualificação e quantificação dos serviços, os materiais utilizados, sempre que possível com os valores unitários.

Segurança

O Plano de Reforma deve atender às condições e requisitos que seguem declinados, conforme item 5.1 da norma NBR 16.280. Destaca-se que os aspectos de segurança envolvem conhecimento das Normas Regulamentadoras do Trabalho – NRs, com caráter de atendimento obrigatório. Sua aplicação depende de profissionais como arquitetos e engenheiros.

Comunicação da obra

É necessário efetuar uma comunicação formal das obras, junto aos “Departamentos de obras” municipais, ou setores que tratam desse tema, incluindo a execução de “pequenas obras”, quando não implicam em demolições ou acréscimos de áreas. Portanto, toda obra dever ser objeto de comunicado expresso às prefeituras.

Além disso, citam-se os regimentos ou regulamentos internos dos empreendimentos em geral, que devem ser regiamente respeitados, sob pena de embargos, multas ou submissão a outras sanções ali previstas.

Planejamento

O planejamento deve abranger todas as fases do processo construtivo, ainda que se tratando de obras de reforma. O desenvolvimento do Plano de Reforma pressupõe que a proposta tenha sido previamente justificada, no que se refere à proposição da solução adotada, para que cumpra com o objetivo inicialmente previsto: quer seja uma simples troca de material por decurso de vida útil do sistema, ou por questões afeitas à melhoria no desempenho, ou por outras razões diversas.

O fato concreto a definir: a proposta de reforma não pode prescindir da justificativa técnica que a escolheu como a eleita a ser implantada, uma vez que contempla os custos envolvidos. Considera, necessariamente, a análise do fluxo do caixa do empreendimento, que pode depender, por exemplo, da previsão de vida útil. Também inclui a previsão do investimento ao longo do tempo, que também pode conter a necessidade de arrecadação de recursos financeiros e aportes extraordinários, para custeio dos projetos, da obra em si, além de eventuais despesas com fiscalização.

Período de execução

O período de tempo disponível para as obras e a recomendação sobre aspectos de prioridade ou não da intervenção imediata devem ser consignados no Plano de reforma. As condições ambientais externas, por exemplo, podem interferir no início ou no andamento dos trabalhos, como no caso da incidência de chuva, que pode exigir o adiamento da execução de algum trabalho em fachadas ou áreas externas da edificação.

Incumbências ou encargos

De acordo com a NBR 16280, no item 6.1.1. caberá como incumbência do(s) Responsável(éis) legal(ais) da edificação, antes do início das obras de reforma, o que segue:

a) quando condomínio, disponibilizar o teor da convenção de condomínio e regimento interno;
b) requerer a necessária atualização do manual de operação, uso e manutenção da edificação, observadas as normas pertinentes vigentes;
c) receber as documentações ou propostas da reforma com a constituição de profissional habilitado;
d) autorizar a entrada de insumos e pessoas contratadas para realização dos serviços de reforma na edificação somente após o atendimento a todos os requisitos do plano de reforma;
e) promover a comunicação e disseminação entre os demais usuários sobre as obras de reforma na edificação que estiverem aprovadas.
No caso do condomínio edilício será de responsabilidade do proprietário, possuidor ou do responsável legal pela unidade a realização da reforma, e não do síndico, quando a obra for em espaço privativo. O proprietário, possuidor ou responsável legal pela unidade deve contratar profissional habilitado que deverá assumir a responsabilidade técnica pelas obras e cumprir o plano de reforma, e todas as normas internas, que interfiram na segurança da edificação, pessoas e sistemas.

No texto em vigor da referida norma são encontrados equívocos, quando comparado com a versão anterior, visto que estabelecem, implicitamente, que o responsável pela edificação “aceite as reformas propostas” sem deter atribuições que são de profissionais de arquitetura e engenharia. Na prática, para superar isso, os responsáveis pelas edificações devem contratar um profissional habilitado para prestar assessoria condominial ao gestor.

A assessoria se estende para solucionar as demandas técnicas gerais do Condomínio, que inclui, por exemplo, o desenvolvimento de “Planos de Manutenção”, elaboração de editais, fiscalização de serviços de manutenção ou de reforma afetas às ‘’áreas comuns” do empreendimento, dentre outras questões de ordem técnica condominial.

Durante as obras de reforma, no item 6.1.2. da norma NBR 16280, exige-se do responsável legal da edificação:

a) verificar ou delegar a terceiros o devido atendimento ao plano de reforma, para assegurar condições necessárias à realização segura das obras;
b) cumprir e fazer cumprir as deliberações em relação às obras aprovadas, em atendimento à convenção, ao regimento interno e às determinações da assembleia, quando condomínio;
c) tomar as ações legais necessárias, sob qualquer condição de risco iminente para a edificação seu entorno ou seus usuários.

Ressalta-se a necessidade de divulgar as obras de reforma para ciência dos condôminos de eventuais transtornos que poderão se abater no empreendimento. Também deve ser divulgada a previsão de duração das obras. Salienta-se, complementarmente, que as verificações inerentes à delegação de terceiros, no caso em pauta, requerem “bagagem técnica abrangente” do profissional habilitado a ser contratado, exigindo que se tenha referência de trabalhos similares já prestados, em outros condomínios. A experiência comprovada na execução de obras é atributo primordial para o desempenho das funções de assessor técnico condominial.

A assessoria técnica também visará o fiel cumprimento do “Plano de obras de reforma”, incluindo, especialmente, o cronograma dos trabalhos propostos. A abrangência do escopo das obras de reforma deve ser motivo de alerta permanente, por parte do engenheiro ou arquiteto que presta a assessoria condominial, visando, além do cumprimento das metas físicas, o uso de equipamentos para realizar eventuais demolições, ou que possam gerar barulho, sempre respeitando os horários de trabalhos previstos.

Também caberá ao profissional habilitado contratado pelo gestor predial atentar para as recomendações das NR’s que incluem o uso regular de EPI’s, pelos funcionários das obras, para minimizar riscos de acidentes de grave repercussão, dentre outros desdobramentos indesejáveis. O alerta também pode ser estendido para a atenção quanto ao acondicionamento inadequado dos materiais e de entulhos gerados e a sua disposição (note que o acúmulo descontrolado de produtos e resíduos podem impor sobrecargas danosas ao sistema estrutural). O acondicionamento dos entulhos deve ser previsto em locais previamente identificados, bem com estabelecido o horário para descarte, além da previsão de limpeza permanente dos ambientes.

Após as obras de reforma, de acordo com a norma NBR 16280, no item 6.1.3, caberá como incumbência do(s) responsável(éis) legal(ais) da edificação:

a) vistoriar ou delegar para terceiros as condições de finalização da obra concluída;
b) receber o termo de encerramento das obras emitido pelo executante e o manual atualizado, nos termos da ABNT NBR 14037;
c) encerrada a obra nos termos descritos em 6.1.3 (b), cancelar as autorizações para entrada e circulação de insumos ou prestadores de serviço da obra;
d) arquivar toda a documentação oriunda da reforma, incluído o termo de encerramento das obras emitido pelo executante, conforme Seção 7.

As obras de reforma devem ter um começo, a previsão do tempo regular para o desenvolvimento dos trabalhos previstos, bem como a previsão do seu encerramento, dentro do cronograma de trabalho apresentado e aprovado, no Plano de Reforma. Os prazos podem ser dilatados, mediante justificativa técnica plausível, que requer análise e juízo técnico, que não está ao alcance de leigos.

As obras de reforma, depois de prontas e entregues, requerem a manutenção regular, ao longo do tempo, a ser prescrita pelo projetista e executor da reforma, dentro da periodicidade e procedimentos requeridos, que podem se basear na proposta por fabricantes ou na norma que trata da manutenção nas edificações e os insumos a utilizar, mediante a oferta de “Manual de uso, operação e manutenção” ou um ajuste no “Manual” original, caso existente.

Requisitos para a documentação das obras de reforma

No item 7 da norma NBR 16.280 são abordados os documentos das obras de reforma que devem ser arquivados. Também prevê como proceder aos registros, para permitir pronto resgate, sempre que necessário. Os arquivos devem compor e integrar, como anexo, a documentação que acompanha o “Manual de uso, operação e manutenção da edificação, quando existente. Ou ainda, para ser arquivado como documentação de “reformas” afetas ao empreendimento, ficando sob a guarda do seu responsável legal.

Considerações finais / Recomendações

As reformas em Condomínios não têm espaço para a ação de amadores, pois as consequências diante de todo o exposto são danosas e podem causar embaraços e podem envolver alto custo na sua regularização. O desenvolvimento dos Planos de Reforma deve ser pautado pelos preceitos técnicos e legais previstos, incluindo a contratação de mão de obra especializada ou capacitada, e deve incluir a contratação da assessoria técnica-condominial competente, para assegurar ao gestor predial as condições favoráveis para aprovação consciente dos “Planos de Reforma”, além de prever a assessoria para o bom desenvolvimento das obras, para preservar a segurança condominial requeridas.

REFERÊNCIAS 

ABNT NBR 5671, Participação dos intervenientes em serviços e obras de engenharia e arquitetura

______ NBR 5674, Manutenção de edificações - Requisitos para o sistema de gestão de manutenção

______ NBR 14037, Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações - Requisitos para elaboração e apresentação dos conteúdos 

GOMIDE, T. L. Ferreira; FAGUNDES NETO, J. Cabral P.; GULLO, M. Antônio, Engenharia Diagnóstica em Edificações. São Paulo: Pini, 2. Ed. 2016, 424p.

INSTITUTO DE ENGENHARIA – Instituto de Engenharia, Diretrizes Técnicas de Engenharia Diagnóstica em Edificações, São Paulo, Ed Leud, 2016, 190p.

Colaboração técnica

 
Jerônimo Cabral P. Fagundes Neto — Pós-graduado no Curso de Perícias e Avaliações de Engenharia da FAAP/SP – 2002. Mestre em Habitação na área: Tecnologia em Construção de Edifícios no IPT/SP – 2007. Perito Judicial Militante na Capital e Comarcas da Grande São Paulo. Membro do corpo docente dos cursos de pós-graduação em convênio com entidades diversas. Autor e Coautor de livros e artigos técnicos, além de palestrante e ministrador de cursos e treinamento nos temas: Perícias em Revestimentos; Perícias em Edificações; Inspeção e Manutenção Predial; Engenharia Diagnóstica; Norma de Desempenho em edificações. Membro da Diretoria Executiva do Instituto de Engenharia. Sócio-Diretor da J. Cabral Perícias de Engenharia e Avaliações.